Beli rumah bukan cuma soal cicilan, lokasi, atau desain yang estetik. Ada satu hal yang sering dilupakan tapi sebenarnya sangat penting: sertifikat rumah. Banyak orang nggak ngeh kalau sertifikat ini jadi penentu utama hak kita atas properti. Tanpa sertifikat yang jelas dan sah, rumah bisa aja indah dari luar tapi lemah secara hukum.
Menariknya, sertifikat rumah itu nggak cuma satu jenis. Masing-masing punya tingkat kekuatan yang beda. Ada yang cocok untuk hunian pribadi, ada juga yang cuma bersifat pakai sementara. Nah, supaya nggak salah langkah, yuk kenali satu per satu jenis sertifikat rumah yang umum di Indonesia, dan mana yang paling aman terutama kalau kamu ingin pakai rumah untuk jaminan pinjaman.
1. Sertifikat Hak Milik (SHM): Paling Kuat di Mata Hukum
Kalau bicara soal sertifikat rumah yang paling “powerful”, jawabannya jelas: SHM. Sertifikat Hak Milik ini memberikan kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan tanpa batas waktu. Nama kamu akan tercantum di buku tanah BPN, dan kamu bisa bebas jual, wariskan, hibahkan, atau jaminkan ke bank.
SHM ini jadi satu-satunya sertifikat yang benar-benar diakui dan diterima hampir semua bank untuk jaminan pinjaman—baik itu pinjaman multiguna, KPR refinancing, atau pinjaman usaha. Makanya, kalau kamu punya SHM, kamu punya aset yang bukan cuma aman tapi juga fleksibel secara finansial.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB): Umum Tapi Ada Masa Berlaku
SHGB memberikan hak kepada pemegangnya untuk menggunakan lahan dan membangun di atasnya. Biasanya berlaku selama 30 tahun dan bisa diperpanjang. Banyak rumah dari developer baru yang masih SHGB karena status tanahnya milik negara atau developer.
SHGB bisa dipakai untuk keperluan pribadi atau komersial, tapi ada keterbatasan dalam hal jual-beli dan jaminan. Beberapa bank masih menerima SHGB sebagai agunan, tapi dengan catatan: harus masih aktif dan masa berlakunya cukup panjang. Kalau masa berlaku tinggal sedikit, bank bisa menolak permohonan pinjaman.
Kalau kamu berencana ambil pinjaman ke depan, lebih baik segera naikkan status dari SHGB ke SHM.
3. Sertifikat Hak Pakai: Terbatas dan Bukan untuk Jaminan
Hak Pakai biasanya diberikan untuk warga negara asing atau instansi tertentu yang menempati tanah milik negara. Masa berlakunya 25 tahun dan bisa diperpanjang, tapi sifatnya tetap sementara.
Buat kamu yang WNI dan ingin rumah sebagai aset jangka panjang atau jaminan pinjaman, sertifikat jenis ini kurang cocok. Bank hampir pasti menolak sertifikat Hak Pakai sebagai agunan.
4. Girik, Letter C, Petok D: Bukti Penguasaan, Bukan Kepemilikan
Masih banyak tanah di daerah yang belum bersertifikat resmi, hanya punya dokumen seperti girik atau Letter C. Ini bukan sertifikat resmi dari BPN, melainkan bukti penguasaan fisik yang dikeluarkan oleh desa atau kelurahan.
Kalau kamu menemukan rumah dengan girik, artinya tanah tersebut belum terdaftar secara hukum sebagai milik pribadi. Transaksi dengan dokumen ini bisa berisiko dan tidak bisa digunakan untuk jaminan di bank. Tapi, girik bisa dijadikan dasar untuk mengurus SHM melalui proses sertifikasi di BPN.
5. AJB (Akta Jual Beli): Hanya Bukti Transaksi, Bukan Sertifikat
Banyak orang salah kaprah soal AJB. Meski dibuat di hadapan notaris atau PPAT, AJB bukan sertifikat rumah, tapi hanya bukti bahwa terjadi transaksi jual beli. Jadi, kalau kamu pegang AJB, kamu tetap perlu balik nama ke BPN agar resmi menjadi pemilik dengan SHM atau SHGB.
AJB tidak bisa digunakan sebagai jaminan pinjaman, kecuali sudah dilanjutkan ke proses sertifikasi resmi.
Kalau Ingin Ajukan Pinjaman, Harus Punya SHM
Satu hal yang penting buat kamu pertimbangkan: kalau niatnya beli rumah sekaligus bisa jadi jaminan suatu hari nanti, maka targetkan rumah dengan SHM. Bank dan lembaga keuangan hanya akan memproses pinjaman jaminan rumah jika status sertifikatnya jelas dan kuat secara hukum.
Beberapa bank memang bisa mempertimbangkan SHGB, tapi prosesnya lebih panjang, appraisal lebih ketat, dan nilai pinjamannya bisa lebih kecil dibanding SHM.
Pilih Sertifikat yang Aman
Sertifikat rumah itu bukan cuma kertas. Ia jadi bukti hak, alat perlindungan hukum, bahkan bisa jadi sumber dana darurat lewat pinjaman. Punya rumah itu keren, tapi punya rumah dengan sertifikat SHM jauh lebih bijak. Nggak cuma tenang tinggalnya, tapi juga tenang secara legal dan finansial. Kalau kamu sudah punya rumah tapi belum SHM, nggak ada salahnya mulai urus peningkatan status. Karena di dunia properti, yang terlihat kokoh belum tentu kuat secara hukum.
Jika Kawan Pijar ingin memulai atau mengembangkan usaha, renovasi dan bangun rumah impian? Bersama Pijar Pinjaman Jaminan Rumah semua bisa tercapai. Ajukan Pinjamanmu Sekarang!
